买房的“避坑”指南

发布于 2020-09-17  97 次阅读


前言

买房对于我来说,还是件比较遥远的事情,但学习完今天的课程,收获还是很大的。

毕竟买房不常有,但买卖时常在。

PS:以下分隔线中为课程原文,因采用具体案例讲解,不方便删改,核心为第一个大标题的买房指南


买房指南

  1. 区分定金(惩罚性)、订金(无属性)、押金(保证性)。
  2. 网签主要是为了保障买房人的利益,防止有些房主“一房二卖”。
  3. 开发商有《商品房预售许可证》,一般说明他具有合法的出售资质。
  4. 在中介合同里约定,一旦房子交易失败,中介退还全部的中介费。
  5. 买房常见的三类纠纷和对应的注意事项。

相关案例

说到买房的问题,我自己就有个事情不吐不快。今年刚好准备换个房子,经过几个月的看房、选房,终于定了下来并签了合同,交了中介费、首付款等一堆费用,就差合同里约定的120万元公积金贷款了。

可就在网签之前突然出了篓子,北京市新出了一个公积金贷款的政策,新政中的最重要一个贷款条件就是“认房又认贷”。这政策一出,我的120万元贷款一下子打了水漂,一分钱也贷不出来了。郁闷之情简直难以言表,交这么多年公积金,不就是为了买房子能有低利息的贷款吗!

贷款没了,但是合同已经签了,钱也交了一部分,咋办呢?看合同,合同决定一切!做律师的我,对交易中可能出现的问题会考虑得比较多,所以签合同时就会做好准备。

在我的购房合同中有约定,因为政策问题而不能贷款的话,买卖双方是可以解除合同的,并且互不追责,房主把钱退给我就行。而和中介签的合同里约定的是,不管什么原因,只要买卖的合同一解除,中介都得无条件退还中介费。

你看,不管怎么着,总算是有个保障,房子买不成,钱不会有损失,这就是通过法律手段对市场交易风险的防范。如果合同里没这样的约定,那我可能也会陷入纠纷中,现在得在法院打官司呢。

我自己本身是律师,所以法律风险意识强,考虑得相对来说比较周全,能够做好预防。但是如果没这个意识,买房可能就比较麻烦了。比如,我一朋友老李买房,就遇到这么个“倒霉事”儿。

老李前段时间通过中介买了套二手房,签合同当天,老李给房主交了20万元的定金,也给中介交了10万元的中介费。合同签好后,因为房价上涨,房主又反悔了,要求再加30万元才网签。老李现在也正烦恼着。

显然,在这件事情上,我们应该重点关注这么两点:

  • 签了合同,也交了定金和中介费,却还没网签,会有什么风险?
  • 老李应该怎么做来保障自已的权益呢?

要解决这些问题,我们首先应该了解这么几个法律知识。

法律知识

首先是定金、订金和押金这“三种金”,尤其要注意前两个词,第一个是确定的“定”,第二个是订单的“订”。现实生活中,你应该经常见到它们,甚至很多人可能以为这仨都是一个意思。事实上,一字不同,差别可是大了去了。用词不同,承担的法律后果就明显不一样。

一、定金

定金是具有惩罚性的。简单来说就是,签了合同交了定金后,如果交钱方违约,定金不用退;如果收钱方违约,应该双倍返还定金。这一点在法律上叫做定金罚则

定金的具体数目要由双方约定,但不能超过合同金额总数的20%。比如说,总金额为100万的某个买卖合同,定金的数目就不能超过20万。超过这个比例,将不会得到法律的支持,属于无效约定。

想必你已经发现,开头我们提到的老李故事中,他所支付的20万元就是这个“定金”。

二、订金

生活中我们还经常用到“订金”这个词,不同于第一个词,这个“订金”没有惩罚作用。如果双方合同上写的是订金,一旦发生违约,合同不能正常进行,收钱的人把订金退回去就行了。也就是说不管是哪一方违约,只要合同没法儿履行,需要解除,退钱就够了。

三、押金

押金则具有保证的属性。一旦交钱方违约不履行合同,收钱方可以不用退还押金;而如果收钱方违约,只用退还押金就行了。所以押金的存在,主要保障的是收取者的权益。遇到交押金的情况,就一定要慎重考虑了。

所以在生活中,一定要根据具体的交易模式和需要达到的效果,来选择适合自已的“三种金”。看到这“三种金”的字眼,也一定要谨慎对待。“一字千金”,大概就是这三个词的使用差别了。

另外一个重要的概念是“房屋网签”。房屋买卖的双方签订合同后,需要到房地产管理部门进行备案,并要公布在网上。备案后就会得到一个网签号,双方可以通过网签号在网上查到相关信息,并且网签后,卖房人就不能再通过合法渠道对房子二次出售。显然,网签主要是为了保障买房人的利益,防止有些房主“一房二卖”。

另外,如果双方都同意,网签也是可以撤销的。网签备案合同和双方实际签订的购房合同往往是不一样的。实际生活中,当网签合同和实际签订的购房合同不一致的时候,要以实际签订的合同为准。

情景分析

明白了这些,再来思考我们提到的两个问题。

第一个问题,老李目前的风险有哪些?

对于老李来说,最大的风险来自于他已经交了20万的定金。因为房子没有网签时,房主仍然可以对外出售,或者用来抵押借款。一旦发生这样的情况,老李不但房子买不成,想退钱也得起诉才行,花钱又麻烦。当然,如果房主真的这么做了,也要承担违约责任和损失赔偿,并且还要承担惩罚性的赔偿责任。

第二个问题,老李应该怎么做呢?

首先老李应该尽快起诉房主,同时申请财产保全,查封这套房子,保证诉讼过程中房子不被交易或抵押出去。

有时侯我们为什么不想打官司,就是因为害怕打完官司后,钱也花了,房子却没了,所以在这里的诉讼保全措施很重要,能够保障诉讼后的执行问题。现实中可不就是不怕无赖不给,就怕无赖没钱嘛!

在起诉后,老李就有两种选择了。他可以选择解除合同,要求对方承担违约责任,如果违约责任不足以赔偿损失,也可以主张损害赔偿。他也可以要求继续履行合同,同时要求小张承担违约责任。

对于老李来说,因为交了20万定金,所以最起码房主应该给他40万元,也就是我前面说到的“定金罚则”。当然如果还有其他的损失,或是约定的违约金高于这个数,还可以继续要求赔偿。

通过这些分析,你应该能发现,只要法律措施用得好,违约方得不到任何好处,而你的合同也能继续得到履行,还能获得一定数目的违约金或赔偿。

思维“法”宝

其实,买房子对于我们每一个人来说都是一件大事,光是买房要花的钱,几乎就是大多数人的全部家当,所以房产市场少有波动,不管房价上涨还是下跌,都会带来大量纠纷。在这里,我为你总结了一些常见的纠纷。

首先是新房购买的纠纷,经常出现在三、四线城市,一般包括这么几种情况:

  • “五证”不全的楼盘,出现资金断裂、烂尾的纠纷;
  • 新房在购买后降价,导致买房人集体要求退房的纠纷;
  • 交房后,因为发现了质量问题而引起的纠纷;
  • 开发商为了规避政策,额外收费而引起的纠纷。

二手房交易的纠纷,则通常包括这么两种,一种是卖房人签了合同后,又单方面要求涨价,或是撕毁合同、另外出售而引起的纠纷。另一种则是买房人因为房价下跌,违约不购买而引起的纠纷。

再有一种,就是开头我那样的情况。因为政策的调整,导致买房人不再有买房的资格或不能获得贷款,从而产生纠纷。

知道了有这三种情况的纠纷,我自然也总结了相应的注意事项,让你能够对号入座,细致防范。

比如说在购买新房时,你应当注意以下这么三点

第一、要确认开发商的售房资质,也就是通常所说的五证:

  • 《商品房销售(预售)许可证》;
  • 《建设工程施工许可证》;
  • 《建设工程规划许可证》;
  • 《建设用地规划许可证》;
  • 《国有土地使用证》。

一般情况下,只要开发商拿到了《商品房预售许可证》,就说明他具有合法的出售资质。因为通常,没有其他四证,他也拿不到预售证,所以这种情况一般比较安全。买房子时,只要你向销售提要求,他就会给你看这些证件的。如果仍然不放心,找当地的住建委咨询一下就可以了。

第二、要细致阅读《认购协议书》的条款。因为这份协议书是开发商单方面制订的合同,往往会存在些霸王条款,要看清楚究竟能不能解除认购书,以及解除条件等内容。

第三、要核对清楚《补充协议》的信息。因为《购房合同》一般是格式合同,具体的信息还是要看《补充协议》,核心包括交房时间、违约责任、房产证的办理时间、贷款情况、房款的支付时间等内容。

在购买二手房时,你应当注意以下这么五点

第一、一定要查看房本原件,确认产权情况。如果你要从已婚人士那里买房,房子可能是的夫妻共同财产,一定要让双方到场签字,以免以后有麻烦。

另外,有的房子产权更复杂一些,比如说通过继承而获得的房子,虽然房子只登记在一个人名下,但有好几个共有权人。如果你买的是这样的房子,一定要确认所有的共有权人都在合同上签字,或者他们共同委托了某一人来出售房屋。

切记,一定不能图省事忽略这一步,一旦有哪位共有权人提出异议,很有可能又是一场官司了。

第二、要注意产权证办理和交房问题。一般情况下,是先办产权过户手续、再办理交房,或者这两者同时进行。这里一定要考虑清楚,资金能否全部到位,至少你也要保证,交房前能拿到银行的贷款批准通知。

第三、弄清楚户口迁出问题。如果房子本身落有户口,要考虑清楚这个户口能不能迁出去。另外,要约定好如果户口迁不出去的违约责任,因为一旦出现户口不能迁出的情况,法院也不能强制迁出,对于买房人来说,也只能通过诉讼来主张违约责任,要求对方给点钱了。

第四、约定一些“弹性条件”。房地产交易的程序复杂,周期也比较长,所以通常可以在合同中约定好,因房价涨跌造成损失的处理方法,约定相应的调价条款或解除条款。

比如说可以约定,在产权变更登记前,如果房价涨跌不足20%,风险应该如何分担;如果超过20%,又应该如何分担的问题等等。

第五、处理好中介问题。二手房一般会涉及到中介费,在中介合同里明确约定,一旦房子交易失败,中介就要退还全部的中介费。至于交易失败后多长时间内退钱,以及中介费的多少,也都应该在合同中说清楚。

面对政策调整带来的问题,我只能提醒八个字,“及时关注、提前约定”。现实生活中,政策调整可能导致购房资格、贷款资格或者是税费出现问题。在签合同时,谁都不知道未来会有什么变化,但我们还是可以根据经验,做好预防。

还是那句话,合同就是一切。你需要在合同中提前约定好,政策调整后该怎么办,是双方无责任解除合同呢,还是有条件地继续履行。


后话

灵魂一问:人的一生,一定要买房吗?


这短短的一生,我们最终都会失去。